马来西亚联邦法院最近在 Malayan Banking Berhad 诉 Mohd Affandi bin Ahmad & Aminah binti Ahmad一案中做出了具有里程碑意义的判决，解决了马来西亚托伦斯体系下不可撤销性、诚信和金融机构调查义务等关键问题。联邦法院推翻了高等法院和上诉法院先前的裁决，加强了《国家土地法典》（NLC）的基本原则，确认了注册所有权的完整性和可靠性。
案件背景
本案源于一宗涉及两块土地（第97号地块和第716号地块）的纠纷，该土地由已故 Ahmad bin Buang 的遗产主张所有。根据原告（即死者遗产的管理人）的说法，死者已通过买卖协议全额支付了上述地块的价款，但产权从未转移到其名下。相反，原开发商（第一被告）将上述地块转让给另一开发商（第二被告），而该开发商随后以此土地作为抵押物，为马来亚银行有限公司（第三被告）设立了抵押权。
原告辩称，这些地段是以信托方式为死者遗产所持有，因此第一被告的转让行为以及随后为第三被告设立的押记均属无效。他们试图宣告这些交易无效并收回土地所有权。
程序历史
高等法院 在高庭，原告被宣布为地段的合法所有者。法庭裁定，第一被告作为纯粹信托人，无权将地段转让给第二被告，因此随后的交易无效。此外，法庭认定第三被告（押记权人）并非善意有值购买者，因此不符合《国家土地法典》的保护资格。
上诉庭 (COA): 上诉庭维持了这一判决，强调第三被告在接受押记前未能进行充分的尽职调查。两级法院均对第三被告施加了重大的调查责任，以确保相关交易的合法性。
联邦法院: 联邦法院推翻了之前的判决，裁定押记有效，并阐明了托伦斯制度下关于不可废止性和善意的法律原则。
联邦法院裁定
不动产产权不可废止性（Indefeasibility）在托伦斯制度下: 联邦法院重申了托伦斯制度下不动产产权不可废止性原则，该原则已在《国家土地法典》（NLC）第340条中编纂成法。该制度保障已注册地契和权益的安全性，除非能证明存在欺诈或伪造等特定例外情况。在本案中，没有证据表明第三被告存在欺诈或不诚实行为，原告的主张仅依据第三被告未能秉持善意行事的论点。
联邦法院强调，在托伦斯制度下，注册是所有权的决定性证据。在 Teh Bee v. K Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7 案中，法院裁定登记簿是所有权的决定性证据。同样，在本案中，第三被告的权益源自已注册的业主第二被告，且没有证据表明第三被告存在欺诈或不诚实行为。
善意与善意购买者： 根据《国家土地法典》（NLC）第340（3）条，善意并不要求对先前的交易进行详尽调查。相反，它要求没有欺诈、欺骗或不诚实行为。联邦法院引用了 T Sivam Tharmalingam v. Public Bank [2018] 5 MLJ 711 等先例，强调过失或未进行询问并不构成否定善意，除非它与欺诈行为有关。在本案中，第三被告依赖土地登记簿，该登记簿将第二被告认定为合法业主且没有产权负担，从而满足了善意的要求。
驳回推定通知: 法院驳回了英格兰衡平法中推定通知原则的应用，该原则要求购买者调查未注册的权益。联邦法院引用了 Puspaleela a/p R Selvarajah v. Rajamani d/o Meyappa Chettiar [2019] 2 MLJ 553 一案，强调托伦斯制度旨在消除此类义务。该制度依赖于土地登记簿的最终效力，除非有欺诈或不诚实的证据，否则不要求购买者超越登记簿进行调查。
过失与欺诈: 法院认为，调查中的过失不等同于欺诈。法院援引 Midland Bank Trust Co Ltd v. Green [1981] AC 513 一案所确立的原则，解释说仅仅未能进行调查并不构成欺诈或不诚实。第三被告对登记簿的依赖及其随后发放贷款资金的行为证明了其善意身份。
法律原则的重申: 该判决重申了托伦斯制度下注册是所有权的决定性证据。联邦法院将此原则与早前判例（如 Teh Bee v. K Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7）保持一致，后者认为在托伦斯法理中“登记簿就是一切”。法院还重申，善意要求没有欺诈或不诚实行为，但不施加繁重的调查义务。此外，该判决再次强调了对推定通知的驳回，维持了托伦斯制度的核心原则，即购买者和押记权人可以信赖登记簿，而不必担心未注册的索赔。
总结
联邦法院的判决在 Malayan Banking Berhad v. Mohd Affandi bin Ahmad 一案中，恢复了人们对托伦斯制度的信心，确保已注册地契依然安全，并且善意的购买者和金融机构可以信赖登记簿，而无需承担调查未注册索赔的负担。这项判决为金融机构、土地购买者和法律从业者提供了重要的指导，平衡了土地交易确定性的需求与对合法所有权主张的公平保护。