引言
自2025年7月1日起，马来西亚将销售与服务税（SST）扩大至商业租赁和出租服务，新增8%的税率，将对房地产市场产生重大影响。这一变化为房东和租户带来了新的挑战和义务。理解该新规的细节，包括豁免条款及“不可调整合同”的关键概念，对应对马来西亚商业房地产的新格局至关重要。本文为房东、商业租户及房地产专业人士提供清晰全面的指南，并提供可操作的见解。
了解新的8%服务税
新的8%服务税适用于商业物业的租赁与出租，以及其他有形资产如机器和车辆。以下是关键要点：
谁需要注册？
新规的核心是注册门槛。房东和服务提供者只有在其应税租赁服务的年收入超过1,000,000令吉时，才需要注册并征收8% SST。该门槛主要影响大型商业房东，如房地产投资信托基金（REITs）和机构投资者，而较小的企业可暂时避免合规负担。
需注意，这一门槛仅适用于租赁收入，公司主营业务收入不计入。例如，一家制造公司销售额达1,000万令吉，但出租工厂部分空间仅获得90万令吉租金，则无需为该租金注册SST。
哪些服务应税？
8% SST范围广泛，涵盖马来西亚境内多种租赁与出租服务，包括：
- 商业房地产：办公空间、零售单位、工厂和仓库。
- 工业资产：重型设备、建筑机械和生产工具。
- 车辆及其他资产：汽车、货车、卡车及其他商用有形资产。
该税也适用于进口租赁服务，通过“反向收费机制”由马来西亚服务接收方负责缴纳。
关键豁免与减免
为减轻新税负担，政府引入了多项重要豁免和减免，对房东和租户都至关重要。
谁免于缴纳SST？
以下类别的租赁服务免于8% SST：
- 住宅物业：所有住房租赁，包括公寓、共管公寓和住宅，完全豁免。
- 政府机构：向联邦和州政府提供的服务豁免。地方政府暂豁免至2025年9月30日。
- 中小微企业（SMEs）：年销售额不超过1,000,000令吉的租户，其租金免征SST。租户需通过MyPMK线上系统申报SME身份。
防止双重征税
法规还包含防止在企业对企业（B2B）场景下重复征税的条款。例如，若主租户将物业转租给另一已注册SST的企业，初始交易豁免，确保最终用户才需缴纳。
“不可调整合同”豁免：一年的临时缓冲
对于在新SST宣布前签订的长期租赁，政府提供一年临时豁免，适用于“不可调整合同”。这是保护房东的重要条款，因其在合同上无法将8%新税转嫁给租户。
什么是不可调整合同？
若合同在2025年6月9日或之前签订并盖章，且不包含允许调整租金的条款，则被视为“不可调整”。该豁免自2025年7月1日至2026年6月30日有效。
“不可调整合同”的法律解释基于已废止的2014年消费税法（GST）判例。高等法院在Konsortium CMC Engineering Sdn Bhd v Ketua Pengarah Kastam案中裁定，只有允许全面价格调整的合同才属“可调整”。仅允许因特定定义变更（如变更令）调整价格的条款，不会自动使合同成为可调整。
对房东和租户的实际影响
该豁免为现有租约提供一年的临时保护。但房东和租户必须仔细审查合同，确认是否符合资格。若合同被认定为不可调整，房东在一年豁免期内不得向租户收取8% SST。
结论：商业房地产的新纪元
8% SST在商业租赁上的引入，标志着马来西亚房地产格局的重大转变。尽管长期经济影响仍待观察，但房东和租户必须适应这一新现实。积极合规、仔细审查合同和战略规划将是应对挑战与机遇的关键。
随着市场调整，我们可能会看到租赁策略的转变，更加注重租户组合和SST效率。“不可调整合同”的一年豁免，为各方调整协议以符合新税制提供了关键窗口期。
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